Exstasis

链接：http://www.answers.com/Fannie+Mae?cat=biz-fin

Federally chartered corporation that purchases qualifying mortgages from lenders and sells securities backed by mortgage loans to investors. Fannie Mae, the largest source of home mortgage funding in the United States, purchases mortgages and mortgage-backed securities from financial institutions and guarantees timely payment of principal and interest to buyers of Fannie Mae-issued mortgage securities. When a bank lender delivers a pool of mortgage loans to Fannie Mae, Fannie Mae creates a Mortgage-Backed Security in exchange for the loans. The lender can hold the mortgage security in its own portfolio or sell it to investors.

Fannie Mae buys federally insured or guaranteed mortgages and conforming mortgage loans (loans with an original principal amount under a Conforming Loan limit). This figure is adjusted annually. Fannie Mae raises its operating capital from issuance of common stock, from the sale of notes and debentures, and from the guaranty fees it charges mortgage lenders. Created in 1938 as the Federal National Mortgage Association, Fannie Mae became an investor-owned corporation in 1968. In 1986 Fannie Mae made an important advance in mortgage securitization, issuing the first stripped mortgage-backed security-a mortgage security with an unequal distribution of principal and interest in a single mortgage pool. 

As a buyer of mortgages in the secondary market, Fannie Mae functions in much the same way as its major competitor, Freddie Mac. While similar, their historical origins are quite different: Fannie Mae was organized to purchase loans from mortgage bankers and thereby encourages bankers to originate new loans. Freddie Mac was created in 1970 to help savings and loan associations (or thrift institutions, as they were known) distribute their loans in the secondary market. Both are government-sponsored enterprises, meaning the companies have a government-defined mission and charter, but they obtain operating funds from the capital markets.

链接：http://glossary.reuters.com.cn/wiki/index.php/Fannie_Mae

房利美是美国住房抵押贷款的最大来源。该公司成立于1938年，是一家政府支持的上市企业，主要目标是使美国中低收入家庭更容易获得房屋贷款。房利美并非直接向购房者提供贷款，而是通过向贷款机构买进按揭(抵押贷款)资产或是提供信贷担保服务，来促进抵押贷款市场的资金供给。若是直接从贷款机构手中买入抵押贷款，房利美会将这些资产当作其投资组合的一部分，这称为投资组合业务(portfolio business)。 而其信贷担保业务(credit guarantee business)则是协助贷款机构将按揭资产转为按揭证券(MBS)：房利美在检查贷款机构提供的抵押贷款后，将贷款集中、包装成一个组合，为其提供信贷担保，收取担保费。贷款机构以经担保的贷款组合发行的MBS，市场称之为Fannie Mae’s MBS。房利美通过发行企业债来筹措购买贷款的资金。

总结：房利美不直接向市场提供资金或贷款，而是在二级市场从银行或其他金融机构处购买、制作抵押贷款或抵押贷款债券（MBS），也可以通过担保的方式帮助银行制作MBS使其进入二级市场流通，以这种曲折的方式向银行和买房者提供资金。对银行来说，通过房利美的MBS可以转嫁风险，增加资产的流动性。

2.Secondary Mortgage Market（二级抵押市场，SMM）

链接：http://financial-dictionary.thefreedictionary.com/Secondary+mortgage+market

Buying and selling existing mortgage loans, which are often pooled and traded as mortgage-backed securities

链接:http://www.answers.com/secondary+mortgage+market?cat=biz-fin

Investopedia: 

A large percentage of newly originated mortgages are sold by their originators into the secondary market, where they are packaged into mortgage-backed securities and sold to investors such as pension funds, insurance companies and hedge funds. The secondary mortgage market helps to make credit equally available to all borrowers across geographical locations.

Banking Dictionary:

 National market where residential mortgages are assembled into pools and sold to investors. The secondary market, which originated with the Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) the Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) and the Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) supplies additional liquidity to mortgage lenders. Mortgages are sold through established Conduits that assemble pools of loans for resale or through private placement of loans directly with an investor. The secondary mortgage market, although dominated by the federal agencies, also includes private mortgage companies that buy conventional mortgages from mortgage originators, for resale as part of a Collateralized Mortgage Obligation or through a Real Estate Mortgage Investment Conduit.

The single most important contribution of the secondary mortgage market is the creation of a national market for resale of residential mortgages. This assures that mortgage originators, regardless of where they are located, have access to pools of capital managed by pension funds, insurance companies, and other institutional buyers of mortgage-backed bonds. Home buyers are assured an adequate supply of mortgage financing, as the secondary market sales lessen the possibility that a lending institution will become loaned up and cease making new loans. The maturing of the secondary market, beginning in the late 1960s with the organization of the Government National Mortgage Association has fostered other developments: standardized mortgage loan documentation; greater diversification in mortgages available from lenders, because most secondary market agencies have purchase programs for fixed rate, adjustable rate, and biweekly mortgages; and the beginnings of a national mortgage market, in which loan originators, some operating multistate or even nationwide networks of mortgage origination offices, are able to make new loans at competitive rates, and quickly sell loans under forward delivery commitments for sale to investors. Nongovernment conduits, or organizations that buy loans from correspondents, became active in the 1980s, for example, Maggie Mae, created by Mortgage Guaranty Insurance Corp., a mortgage insurance company, or HOMAC (Home Mortgage Access Corp.), organized by the National Home Building Association.

链接：http://www.ectime.com.cn/Emag.aspx?titleid=5572&page=1

高效的抵押市场需要将贷款风险分配给最有能力操作他们的长期投资者，现在各国有许多供选择的系统被运用。各种各样的风险怎样被分配给出借人和借款人，主要依赖于抵押工具的特殊形式。存储机构系统的一个关键优势在于能将抵押市场三个截然不同的功能包括抵押创办、抵押持有和抵押保养垂直的集成于一个存储机构的构架之中。

最近30年间，国外出现了一种将抵押市场这三个功能相分离的趋势，一个被称之为二级市场的体系得到新的发展。在此，抵押被一个代理人所创造，然后转让给被当成最终持有的一个资本市场机构或其他的投资者。在很多欧洲国家，最终的持有者就是一个抵押贷款机构，它们发行自己的债务。

综合来看，发达国家高效的二级抵押市场（SMM）运作的基本原理就是将资本市场的投资者作为抵押市场的长期融资来源，以减轻利率和信用风险。抵押贷款被那些认为可为新的抵押贷款提供风险评估和承销专长的存储机构或其他抵押贷款银行所创造，然后被出售给持有这些贷款的最终投资者。当然，销售抵押贷款的金融工具和购买抵押贷款的投资者或机构的种类不同，则会有不同形式的SMM系统。

……

通过抵押信贷机构购买抵押贷款。在许多发达国家，二级抵押市场主要由那些专门从事购买抵押贷款的或向那些持有抵押贷款的机构出借资金的大机构所驱动着，例如美国的联邦国民抵押协会（FNMA）。在资本市场上发行债券是这些机构主要的资金来源，大的机构被允许设置承销规则和依赖销售者的信誉，大规模的债券发行和在资本市场上的连续表现不但提供了流动性收益，也导致了较低的利息。这些机构付的利息与相同期限的政府债券利息很接近，反映了一个很小的甚至不存在的风险溢价，这是因为投资者认为债券有着不容怀疑的政府担保。这一信任的基础可能在于政府不会允许抵押市场的一个重要组成部分失败，也在于这些机构对于整个金融市场来说太重要。

抵押信用机构贷款（MCIs）。抵押信用机构贷款能通过向那些持有抵押贷款的存储机构出借资金来支持抵押贷款市场。美国的联邦住宅贷款银行和法国的Caisse de Refnancement Hypothequaire的运作就是这一方式。在这一系统下，抵押信用机构贷款承担了那些制造贷款的机构的破产风险。然而实际上，抵押信用机构贷款通常抵押贷款的持有机构提供背书贷款。所以一旦抵押贷款发生违约，抵押信用机构贷款将遭受损失。

抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是二级抵押市场的第三种形式，它在美国和欧洲的发展非常迅速。被购买的抵押贷款被组合成一个抵押贷款资产池的形式，然后把资产池的现金流按比例均分，以抵押贷款证券的方式出售给投资者。在证券化系统下，MCI继续对由于违约而产生损失的抵押证券进行担保，同时抵押贷款的提前偿还会通过抵押证券的投资者进行传递，使得抵押资产池中的现金流会发生难以预料的时间变化。而当MCI发行一般的债券时就不会产生这一问题。

总结：简单地说，美国的SMM就是住房抵押债券在初始制造者和对冲基金、养老基金、保险公司等投资者之间流通的二级市场。而二级市场简单说就是有价证券进行交易的市场，好处在于增加了市场流动性，坏处在于风险增加。最后三段中文貌似可以作为次贷的一个注脚。

3.Mortgage-backed Security（住房抵押债券，按揭债券，房屋按揭抵押债券，译名不统一，MBS）

链接：http://glossary.reuters.com.cn/wiki/index.php/%E6%8C%89%E6%8F%AD%E8%AF%81%E5%88%B8

由一篮子住房抵押贷款提供担保的证券,该抵押贷款组合每月收到的还本付息款项会转交按揭证券的持有人。

链接：http://wiki.mbalib.com/wiki/%E4%BD%8F%E6%88%BF%E6%8A%B5%E6%8A%BC%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E8%AF%81%E5%88%B8%E5%8C%96

住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自已所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。

链接：http://www.answers.com/Mortgage-backed+security?cat=biz-fin

Investopedia:

When you invest in a mortgage-backed security you are in lending money to a home-buyer or business. An MBS is a way for a smaller regional bank to lend mortgages to its customers without having to worry if the customers have the assets to cover the loan. Instead, the bank acts as a middleman between the home-buyer and the investment markets.

This type of security is also commonly used to redirect the interest and principle payments from the pool of mortgages to shareholders. These payments can be further broken down into different classes of securities, depending on the riskiness of different mortgages as they are classified under the MBS.

链接：http://encyclopedia.thefreedictionary.com/Mortgage-backed+security

In finance, a mortgage-backed security (MBS) is an asset-backed security whose cash flows are backed by the principal and interest payments of a set of mortgage loans. Payments are typically made monthly over the lifetime of the underlying loans.

Residential mortgagors in the United States have the option to pay more than the required monthly payment (curtailment) or pay off the loan in its entirety (prepayment). Because curtailment and prepayment affect the remaining loan principal, the monthly cash flow of a MBS is not known in advance, and therefore presents an additional risk to MBS investors.

Commercial mortgage-backed securities (CMBS) are secured by commercial and multifamily properties (such as apartment buildings, retail or office properties, hotels, industrial properties and other commercial sites). The properties of these loans vary, with longer-term loans (5 years or longer) often being at fixed interest rates and having restrictions on prepayment, while shorter-term loans (1-3 years) are usually at variable rates and freely prepayable.

链接：http://huangzhen.blshe.com/post/2024/174659

一种便于按揭债权交易的标准化债券，是最早的资产证券化商品，由美国吉利美(Ginnie Mae)于1970年首创。美国的住房专业银行及储蓄机构将贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入来发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保，以便贷款机构能够及时套现，从30年或更长贷款期限中解脱出来。抵押集合体所产生的本金、利息以及债务风险原封不动地转移支付给MBS的投资者。因此，MBS也被称为过手证券（pass-through securities）。美国的过手抵押证券主要有吉利美（美国政府国民抵押贷款协会）担保的过手证券、房地美（美国联邦住宅贷款抵押公司FHLMC）的参政书、房利美（美国联邦国民抵押协会FNMA）的抵押支持债券，以及民间性质的抵押过手债券等。

链接：http://huangzhen.blshe.com/post/2024/174667

当银行和房贷公司联手把次贷“打包”成次级抵押债券的时候，风险就离开商业银行，进入到证券市场。这时，银行与贷款人之间的交易结束了，下一个环节是券商与投资机构之间的交易，交易对象由次贷变成了次债。

由贷转债，是次贷危机酝酿过程当中第一个关键环节。因为，个别次贷违约风险开始直接影响到打包后的债券整体质量。一旦次债的某部分贷款成为坏账，将会影响到债券的收益现金流，违约率提高，就将令次级债的评级一跌到底。

由于华尔街的债券评级既可以按资产评级，也可按用户评级，那么，按照统一基准定价的资产标准，抵押资产与银行放款一样都可评为AAA级；而按照贷款人的信用标准来评估风险，则有正债和次债（Prime Loan & Sub- Prime Loan）之分。同为AAA级，但正债与次债的收益是有差别的，次债收益要较正债收益高几个百分点。如此以来，高收益的次级债就很容易成为热销产品。因为，许多机构的风险控制标准只规定了不低于AAA级，但并没有限制购买次级债。这些MBS债券不仅可以向银行抵押贷款，房利美和房地美所发行的MBS甚至可以作为银行的储备金，可以在美联储被“贴现”。

总结：这个概念涉及另一个概念：证券化（Securitization），简单说就是将其他金融资产按一定条件组合后所开发出的金融投资工具，并以新的形式出售给投资者，这就是风险从银行过度到证券市场和投资者的环节。住房抵押贷款证券化（在美国可以是通过房利美之类的抵押贷款公司）后就形成了MBS。当投资者购入MBS时，本质上是将钱借给了购房者，虽然中间经过了各种复杂的渠道和机构，因此它们最终承担购房者能不能还贷风险的是它们。购房者直接贷款的银行只是中介性质，而房利美这样的抵押贷款机构存在的意义一个是出于政府政策支持中低收入和少数民族买方，一个是通过MBS增加抵押贷款的流动性，扩大住房市场的抵押资金流，它们赚取的是利差和担保的担保费，真正的本息和相当的风险应该是转给投资者的。MBS本身又根据风险程度的不同可以划分成不同的种类，以次级债为支持的抵押证券只是其中的一种。MBS也可以分为家庭居住的住宅型和商业用房两种。

4.关于次贷危机的中文资料，来自黄真博客

链接：http://www.wyzxsx.com/Article/Class20/200803/34108.html
（http://huangzhen.blshe.com/）

总结：在搞清楚了一些基本术语后，再看这个文章中关于次贷形成部分觉得说的很有道理，也没时间去研究英文资料看他说的到底对不对，反正以我的水平看不出来，所以此人比我牛逼多啦，我只能向他学习。如果有谁能看出这篇文章有漏洞的，请赐教。有用的几段如下：

正如有观察人士指出的，美国次级抵押债券及其衍生品市场的繁荣是建立在一个“美丽”的假设上——只要房价一直在上涨，万一抵押贷款人偿还债务的能力出了问题，可以及时将房子高价出手，不仅归还了贷款，还能赚上一笔；而只要房贷违约率不高，建筑在次级抵押贷款之上的结构化债券及其衍生品市场大厦就不会坍塌。

在这个美丽的假设蛊惑和引诱下，大量信用记录不高的美国低收入阶层纷纷申请按揭贷款买房。而美国的各类房贷机构为赚取更多利润，居然不顾一般信贷原则，将大把按揭贷款发放给这类购房申请者，从而为日后注定要爆发的“次贷危机”早早埋下了定时炸弹。

……

于次贷发放机构一般不能通过吸收存款获取资金，这些机构出于获得流动性、降低融资成本或避税等目的，就将具有特定期限、利率等特征的次级房屋贷款组成资产池，以此作为现金流支持，通过真实出售、破产隔离、信用增级等技术手段发行住宅抵押贷款支持证券（MBS）。从而形成了这样一种链条：房贷零售商负责招揽顾客；房贷公司以高杠杆比例向银行举债买下按揭贷款分类打包成各种MBS，然后出售给债券市场上的投资者；商业银行之所以默许房贷公司甚至以高达1：98左右的杠杆比例大量举债，是因为房贷公司发行的这些债券可以作抵押品。

MBS使贷款人通过出售信贷资产组合获取低成本资金，不仅反向推动了次级房贷规模的不断膨胀，也使MBS自身规模急剧扩张。有数字表明，在20世纪90年代，次贷占整个美国住宅抵押贷款市场的份额仅为2%，但到2006年末，该比例已高达15%左右。而MBS余额到2007年一季度末已接近6万亿美元，占住宅抵押贷款余额之比达57%

在次贷购买房交易中，贷款与房屋价值之比达到了惊人的96%，这意味着首付规模极小。而且，这些按揭贷款中的3/4是可调整利率贷款，前两年利率很低，但第三年开始迅速提高。全美国，用这些次级贷款买房的家庭，总数不下220万户。

通过对MBS发行的基础资产统计分类发现，不仅以次级贷款为基础资产发起的MBS占全部MBS余额的比例已提高到2006年的13%，而且以可调整利率次级贷款为基础资产发起的MBS在全部MBS余额中的比例上升速度更快，2007年一季度末达到29%。这意味着，次贷资产结构和整体质量对利率和房价等因素越来越敏感，对整个MBS市场及其信用衍生品市场的影响越来越大。

把按揭贷款打包成MBS，将原本是商业银行与贷款人之间的债务关系转变为债券市场上发行人与投资者的投资关系，信贷市场上可能出现的个别债务风险也就因之升级为债券市场上的整体投资风险。

由于MBS相对于相同评级的公司债券而言，具有较高收益率，同时，美国房地产繁荣时期持续上涨的房价以及较低的利率水平使风险溢价较低，使得这些产品成为众多机构投资者不惜以高杠杆借贷投资的对象。

5.关于凯雷旗下CCC清盘

链接：http://www.douban.com/group/topic/2796016/

总结：关于前阵子凯雷旗下CCC清盘的一个东西。按这个文章的说法，CCC就是通过巨大的杠杆购买了大量所谓AAA级其实风险极大的MBS导致的恶果。不了解这个问题，也没时间去查汗牛充栋的英文资料，无法说其中写到的美联储救市与CCC破产之间关系到底对不对，以我的水平只能觉得说的有道理…有用的几段摘录如下：

因为CCC无法与美联储直接进行这样的交易，所以这一以收购银行手中包括次贷证券在内的一系列债券的计划，将使得CCC的资本在出贷者手中变得更加值钱。所以这些债权人就有了使CCC破产并攫取其剩余资本的动机。

……

此次CCC的危机诞生于其危险的资产结构。

在一份凯雷发出补充声明中指出了CCC为何陷入困境。凯雷在2006年成立CCC，旨在开拓股权投资之外的其他盈利渠道，当时的选择就是是投资包括美国政府机构AAA级房贷抵押证券及杠杆融资资产。

在去年7月的IPO中，CCC一共募集了大约3.2亿美元，通过短期贷款购买了由联邦住房贷款抵押协会（Fannie Mar）和联邦住房贷款抵押公司（Fannie Mae）发行的217亿美元的AAA级住房抵押贷款证券。

而此次危机导致了即使是AAA级住房抵押贷款证券也无法避免的大幅贬值，这就引发了CCC本身的借贷还不了。结果就是面临崩盘。

据分析人士指出，在过去几年持续的市场景气情况下，次级贷过热使这个评级本身可能也存在着问题。

有数据显示，在所有的次级贷款的MBS债券（房屋按揭抵押债券MBS：Mortgage Backed Securities）中，获得AAA评级的约占75%。

而据美国抵押贷款银行协会的调查，90%以上的次贷借款人是拉美移民和美籍非洲人，这些少数种族的居民基本没有信用史料，也无收入证明文件。

美国的信用评级公司（FICO）一般将个人信用评级分为五等：750分以上为优等，660-749分为良好，620-659分为一般，350-619分为差，350分以下属于不确定。

次级贷款申请人的信用评分多在620分以下。市场的繁荣和金融产品的创新使得其可能有机会获得贷款购买房产。但也存在着极大的风险。

……

当美联储从2004年中期开始连续17次加息历程，联邦基准利率从1%跃升到2006年中期的5.25%。房地产市场的好日子终于风光不再，房价自2005 年10 月掉头向下。受到利率高企与房价下跌两个方向的同时打击，美国次级抵押贷款年违约率到2007 年2 月迅速爬升到12.6%，而普通贷款违约率仅为1.5%。

6.最后的总结

住房者买房向商业银行贷款时是以自己贷款购买的房子为抵押品的。而商业银行转手将这种住房抵押贷款卖给房利美这样的住房抵押贷款机构，在这个过程中，抵押贷款变成了住房抵押债券（也就是MBS）。MBS在二级抵押市场（SMM）中可以流通，这时投行、对冲基金和养老基金、保险公司等各种投资机构就来买这种债券了。在这个过程中，房利美充当的角色是扩大住房信贷的盘子并分担风险，而投行等投资机构购买MBS本质上是在给买房子的人钱。

低利率和市场环境促使住房市场高涨，再加上不计代价的发放住房贷款使MBS中的次级债部分比例越来越大，放大了市场风险。只要房价能一直升上去，购房者可以通过转手将自己贷款买的房子以更高价卖给别人而从房贷中“解套”甚至盈利，但前提是有人来接盘。但首先是房价出现了泡沫，然后住宅类的MBS好像不是固定利率，而是按照当期的利率浮动调整，因此在利率一路上升后，购房者还款压力骤然变大。在很多的因素作用下，住房市场开始下滑，更重要的是，先前购房者中的投机者找不到接手自己房子的人就跑人，剩下老实买房子的人也因为多种因素还不起房贷，于是这个复杂链条的最底层开始出现裂缝，最后导致链条的最顶层，也就是持有MBS的投资者，崩盘。因为它们用自己的钱购买次贷MBS的话就血本无归，利用杠杆借别人的钱买次贷MBS的因为还不起钱更惨，因此华尔街出现巨额注销和清盘。这个链条的崩溃更严重的后果是引起整个金融生态系统的混乱，甚至经济的衰退。